Für Teilnehmer der Ärztekongresse 2026

Unbehandelte Progression. Ihr Befund in fünfzehn Minuten.

Sie haben den Vortrag gehört oder den Code am Roll-up gescannt. Was in fünfzehn Minuten vor einem ganzen Saal nicht geht, ist Ihre eigene Zahl. Dafür genügt ein Telefonat von fünfzehn Minuten, ausschließlich zu Ihrer steuerlichen Ausgangslage – Sie wählen den Zeitpunkt, ich rufe an. Am Ende haben Sie Ihren Progressions-Check: eine Berechnung, die Sie Ihrem Steuerberater vorlegen – oder eine begründete Absage.

15 Minuten am Telefon · Ihr Progressions-Check Passt das auf mein Profil?

§ 7b EStGSonder-AfA 5 % p. a. über vier Jahre

KfW 40 QNGhöchster staatlich definierter Neubaustandard, unabhängig zertifiziert

§ 23 EStGsteuerfreier Verkauf nach zehn Jahren Haltedauer

Frank Heineck Gründer · immoDuna UG, Berlin

Zur Einordnung

Was auf der Bühne bewusst nicht passiert ist.

Im Vortrag kam kein Objekt vor, kein Preis und kein Prospekt. Das war kein Versehen. Ein Kongress ist kein Ort, an dem jemand eine Entscheidung über zehn Jahre trifft, und ein Vortrag vor Fachkollegen ist kein Verkaufstermin.

Was ein Vortrag leisten kann, ist die Mechanik zu erklären: welchen Hebel der Gesetzgeber gebaut hat, an welche Bedingungen er ihn geknüpft hat und wo er nicht greift. Was er nicht leisten kann, ist die Rechnung für Ihren Fall. Dafür braucht es Ihre Zahlen – und eine Viertelstunde am Telefon.

Indikation und Kontraindikation

Passt das auf Ihr Profil?

Der Hebel des § 7b wirkt nur so stark wie Ihr Grenzsteuersatz. Deshalb ist die erste Frage nicht, ob Sie Interesse haben, sondern ob die Ausgangslage stimmt. Beides steht hier offen nebeneinander – damit Sie sich den Termin sparen können, wenn die rechte Spalte auf Sie zutrifft.

Indikation

Dann lohnt sich der Termin

Grenzsteuersatz von 42 % oder mehr – Richtschwelle ab etwa 130.000 € zu versteuerndem Einkommen, allein oder gemeinsam veranlagt.
Einkommensstabilität über den Planungshorizont.
Zeithorizont von mindestens zehn Jahren.
Bereitschaft, das Ergebnis vom eigenen Steuerberater prüfen zu lassen.

Kontraindikation

Dann sparen Sie sich die Zeit

Grenzsteuersatz unter 42 %. Der § 7b-Hebel verpufft, die Struktur trägt sich rechnerisch nicht.
Erwartung kurzfristiger Rendite oder Liquidität. Die Sonder-AfA ist ein Frühzeit-Effekt, kein Ertrag.
Instabile Einkommens- oder Lebenssituation innerhalb der nächsten zehn Jahre.
Der Wunsch nach einer kreativen Gestaltung jenseits dessen, was im Gesetz steht.

Die Richtschwelle von 130.000 € ist ein Orientierungswert, kein Grenzwert. Maßgeblich ist Ihr individueller Grenzsteuersatz, der im Termin ermittelt und von Ihrem Steuerberater zu prüfen ist.

Das Instrument

Vier Bausteine, die alle im Gesetz stehen.

Nichts davon muss man mir glauben – alles ist extern nachlesbar.

Sonderabschreibung

§ 7b EStG

5 % pro Jahr über die ersten vier Jahre, zusammen 20 % – zusätzlich zur regulären Gebäude-AfA.

Degressive AfA

§ 7 Abs. 5a EStG

5 % pro Jahr vom jeweiligen Restwert, mit der Sonder-AfA kombinierbar.

Förderkredit

KfW-Programm 298

Zinsvergünstigter Kredit bis 150.000 € je Wohnung – ein Zinsvorteil, kein Tilgungszuschuss. Nur mit QNG-Siegel.

Definierter Endpunkt

§ 23 EStG

Steuerfreier Verkauf nach zehn Jahren Haltedauer – von Beginn an eingeplant und durchgerechnet.

Der Zugang zu den ersten drei Bausteinen hängt an einem einzigen Standard: KfW 40 QNG. Den definiert nicht immoDuna, sondern der Bund; geprüft wird er von unabhängigen Zertifizierungsstellen. Die §7b-Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 €/m² Wohnfläche gedeckelt, als Fördervoraussetzung gilt zusätzlich eine Baukostenobergrenze von 5.200 €/m² Wohnfläche.

Klartext

Die Nebenwirkung, die im Vortrag zu kurz kam.

Cashflow ab Jahr 5

Die Sonder-AfA läuft nach vier Jahren aus – der steuerliche Effekt fällt dann deutlich ab.

Unser Umgang: Das Profil kippt typischerweise von nahezu cashflow-neutral auf neutral bis leicht negativ, bis zum Exit-Fenster nach zehn Jahren. Das wird über die volle Haltedauer durchgerechnet und offen ausgewiesen. Wer eine Berechnung vorgelegt bekommt, die nur die ersten vier Jahre zeigt, sollte nach den restlichen sechs fragen.

Weitere Risiken

Mietausfall, Zinsänderung bei der Anschlussfinanzierung, Klumpenrisiko, geringe Liquidität, befristetes Förderfenster.

Unser Umgang: Alle Punkte sind mit dem jeweiligen Gegenmittel auf der Klartext-Seite einzeln aufgeführt – vollständig und vor der Entscheidung, nicht im Kleingedruckten.

Die Prüfinstanz

Bevor Sie irgendetwas entscheiden: Ihr Steuerberater.

Ich will ausdrücklich, dass Ihr Steuerberater das prüft. Ein Modell, das die Prüfung Ihres Steuerberaters scheut, sollten Sie nicht kaufen – von niemandem.— Frank Heineck, Gründer immoDuna UG

Die Befund-Mappe ist so aufgebaut, dass ein Steuerberater sie in rund 20 Minuten nachvollziehen kann: AfA-Verlauf über die volle Haltedauer, Cashflow-Simulation einschließlich der Jahre nach Auslaufen der Sonder-AfA, sämtliche Annahmen offen ausgewiesen. immoDuna leistet keine Steuer- oder Anlageberatung im rechtlichen Sinn.

Der nächste Schritt

Fünfzehn Minuten am Telefon. Am Ende haben Sie Ihren Progressions-Check.

Kein Videocall, kein Einwahllink. Sie wählen den Zeitpunkt, ich rufe an – kostenfrei und unverbindlich. Am Ende steht eines von zwei Ergebnissen.

Die zwei möglichen Ergebnisse

Indikation. Eine Befund-Mappe mit AfA-Verlauf, Cashflow-Simulation über die volle Haltedauer und offen ausgewiesenen Annahmen – zur Vorlage bei Ihrem Steuerberater. Dazu ein Zweittermin.
Kontraindikation. Eine begründete Absage, noch im Telefonat ausgesprochen. Kein Nachfassen, keine Folgemails.
In beiden Fällen wissen Sie nach fünfzehn Minuten, woran Sie sind – die Quantifizierung Ihrer Progression behalten Sie unabhängig vom Ausgang.

Kurzer Weg per WhatsApp

Wenn Ihnen eine schriftliche Abstimmung lieber ist, erreichen Sie mich direkt per WhatsApp. Auch dort ist der erste Schritt ein kurzes Telefonat.

Per WhatsApp schreiben

Telefontermin · 15 Minuten

Mehr zur Arbeitsweise, zum Ablauf und zu den Grenzen: immoduna.eu