Fall 1 · Indikation
Orthopäde, 48 – die erste Kapitalanlage
Tätigkeitniedergelassen, Einzelpraxis
Familieverheiratet, zwei Kinder
zvEgemeinsam ca. 240.000 €
Grenzsteuersatz42 %
Ausgangslage
Nachzahlung für das Vorjahr, dazu erhöhte Vorauszahlungen. Versorgungswerk, selbst genutztes Haus mit Restschuld, keine vermietete Immobilie. Der Steuerberater erstellt die Erklärung – gestaltet hat bisher niemand. Zeit für das Thema: keine.
Befund
| Grenzsteuersatz | 42 %, auch nach den Abzügen des ersten Jahres | erfüllt |
| Einkommen | Praxis seit elf Jahren stabil | erfüllt |
| Reserve | nach Nebenkosten ausreichend frei | erfüllt |
| Zeithorizont | Praxisabgabe frühestens mit 63 | erfüllt |
Empfehlung
Eine Wohnung. Nicht mehr, weil die Praxisfinanzierung noch läuft und der erste Steuerbescheid mit Wirkung zeigen soll, ob eine zweite sinnvoll ist.
Was Sie auch wissen sollten
- Die Abschreibung beginnt mit der Übergabe der Wohnung, nicht mit dem Notartermin. Bis dahin fallen Bauzeitzinsen an; sie sind als Werbungskosten abziehbar.
- Zehn Jahre Vermietung sind Pflicht. Ein Verkauf vorher macht die Sonderabschreibung rückgängig und den Gewinn steuerpflichtig.
- Mietausfall, Instandhaltung und die Anschlussfinanzierung nach der Zinsbindung trägt der Eigentümer.
„Warum nicht einfach mehr in die Praxis investieren?"
Die Praxis ist Ihr Einkommen. Die Wohnung ist Vermögen außerhalb der Praxis, mit anderer Steuerwirkung und anderem Risiko. Das eine ersetzt das andere nicht.
Modellfall. Steuerliche Wirkungen hängen vom Einzelfall ab und sind durch Ihren Steuerberater zu prüfen.
Fall 2 · Indikation
Oberärztin Anästhesie, 41 – zwei Wohnungen als Brücke in die Teilzeit
Tätigkeitangestellt, Universitätsklinikum
Familieledig, keine Kinder
zvEca. 145.000 € inkl. Dienste
Grenzsteuersatz42 %
Ausgangslage
Die Dienste machen den Unterschied im Einkommen – und werden voll besteuert. In vier bis fünf Jahren will sie auf 60 % reduzieren. Ihre Frage: Wie lässt sich die Phase mit hohem Einkommen nutzen, damit später weniger Einkommen reicht?
Befund
| Grenzsteuersatz | 42 %, auch mit zwei Wohnungen im ersten Jahr noch knapp darüber | erfüllt |
| Einkommen | stabil für vier bis fünf Jahre, danach geringer. Auflage: Die Abschreibungsjahre müssen in die Vollzeit fallen | erfüllt, mit Auflage |
| Reserve | auch nach den Nebenkosten für zwei Einheiten ausreichend | erfüllt |
| Zeithorizont | langfristig, Bindung an die Stadt gegeben | erfüllt |
Empfehlung
Zwei Wohnungen – und bewusst nicht drei. Mit zwei Einheiten bleibt das zu versteuernde Einkommen im ersten Jahr über der 42-%-Schwelle. Eine dritte Wohnung würde Abschreibungen in niedrigere Steuerstufen schieben, wo sie weniger wirken.
Was Sie auch wissen sollten
- Geht sie früher in Teilzeit, wirken die Abschreibungen auf einen niedrigeren Satz.
- Die Bank prüft die Finanzierung auf das heutige Einkommen. Der Teilzeitplan gehört offen in die Finanzierungsrechnung; die Raten müssen auch mit 60 % tragen.
- Zehn Jahre Vermietung, Mietausfall, Instandhaltung, Anschlussfinanzierung.
„Was passiert, wenn ich früher reduziere als geplant?"
Dann wird die Wirkung kleiner, nicht null. Deshalb gehört der Zeitpunkt in den Befund – nicht ins Exposé.
Modellfall. Steuerliche Wirkungen hängen vom Einzelfall ab und sind durch Ihren Steuerberater zu prüfen.
Fall 3 · Indikation
Chefarzt Kardiologie, 58 – drei Wohnungen, Vermögen für die Kinder
Tätigkeitangestellt, mit Privatliquidation
Familieverheiratet, zwei erwachsene Kinder
zvEgemeinsam ca. 600.000 €
Grenzsteuersatz45 %
Ausgangslage
Vermögen überwiegend im Depot und im Versorgungswerk. Die Steuerlast ist seit Jahren ein Dauerzustand. Ruhestand mit 66 geplant. Seine Frage: Wie entsteht Vermögen, das später an die Kinder übergehen kann?
Befund
| Grenzsteuersatz | 45 %; nach den Abzügen im Wesentlichen 42 % | erfüllt |
| Einkommen | bis zum Ruhestand gesichert, die vier Abschreibungsjahre liegen davor | erfüllt |
| Reserve | hoch, Nebenkosten aus Eigenmitteln | erfüllt |
| Zeithorizont | zehn Jahre reichen über den Ruhestand hinaus. Auflage: Die Finanzierung muss mit der Rente tragen | erfüllt, mit Auflage |
Empfehlung
Drei Wohnungen, auf zwei Objekte verteilt, damit nicht das ganze Vermögen an einem Standort hängt. Auch nach den Abzügen des ersten Jahres bleibt der Grenzsteuersatz bei mindestens 42 %.
Was Sie auch wissen sollten
- Die Übertragung auf die Kinder ist möglich; sie übernehmen dann auch die Vermietungspflicht. Zeitpunkt, Freibeträge und Form klären Steuerberater und Notar.
- Die Tilgung so planen, dass die Restschuld mit Beginn des Ruhestands tragbar ist.
- Zehn Jahre Vermietung, Mietausfall, Instandhaltung, Anschlussfinanzierung.
„Lohnt sich das mit 58 überhaupt noch?"
Die Frage ist nicht das Alter, sondern der Zeithorizont. Zehn Jahre müssen passen – bei Ihnen oder bei Ihren Kindern.
Modellfall. Steuerliche Wirkungen hängen vom Einzelfall ab und sind durch Ihren Steuerberater zu prüfen.
Fall 4 · Indikation
Zahnärzte-Ehepaar, 45 und 43 – zwei Wohnungen gegen das Klumpenrisiko Praxis
TätigkeitGemeinschaftspraxis, beide niedergelassen
Familieverheiratet, ein Kind
zvEgemeinsam ca. 320.000 €
Grenzsteuersatz42 %
Ausgangslage
„Unsere Altersvorsorge ist die Praxis." Einkommen, Vermögen und Ruhestand hängen an einem Standort und an einem Praxisverkauf in zwanzig Jahren, dessen Markt heute niemand kennt. Praxisdarlehen für Umbau und Geräte laufen noch.
Befund
| Grenzsteuersatz | 42 %, auch nach den Abzügen | erfüllt |
| Einkommen | seit neun Jahren stabil | erfüllt |
| Reserve | vorhanden. Auflage: Die Bank sieht Praxis- und Immobilienkredite zusammen | erfüllt, mit Auflage |
| Zeithorizont | zwanzig Jahre bis zur Praxisabgabe | erfüllt |
Empfehlung
Zwei Wohnungen, gestaffelt: eine jetzt, die zweite nach rund zwölf Monaten. Das hält den Finanzierungsspielraum für die Praxis offen und verteilt die Bauphasen.
Was Sie auch wissen sollten
- Sinkt der Praxisumsatz, laufen die Raten weiter. Die Finanzierung wird auf das gemeinsame Einkommen gerechnet, mit Puffer.
- Die Wohnungen streuen das Vermögen, nicht das Einkommen. Die Praxis bleibt die Einnahmequelle.
- Zehn Jahre Vermietung, Mietausfall, Instandhaltung, Anschlussfinanzierung.
„Sollten wir nicht erst die Praxis entschulden?"
Das ist eine Frage der Reihenfolge, nicht des Entweder-oder. Im Befund rechnen wir beide Wege und sagen Ihnen, welcher trägt.
Modellfall. Steuerliche Wirkungen hängen vom Einzelfall ab und sind durch Ihren Steuerberater zu prüfen.
Fall 5 · Absage
Ärztin in Weiterbildung, 34 – die Absage
TätigkeitInnere Medizin, letztes Weiterbildungsjahr
Familiein Partnerschaft, Kinderwunsch
zvEca. 62.000 €
Grenzsteuersatzrund 39 %
Ausgangslage
Zwei Kollegen auf der Station haben gekauft. Sie möchte „auch etwas tun". Elternzeit ist in ein bis zwei Jahren geplant, der Ort nach dem Facharzt offen. Rücklage rund 25.000 €.
Befund
| Grenzsteuersatz | rund 39 %, unter der Schwelle | nicht erfüllt |
| Einkommen | Elternzeit fällt in die Abschreibungsjahre | nicht erfüllt |
| Reserve | nach Nebenkosten praktisch aufgebraucht | nicht erfüllt |
| Zeithorizont | offen, Ortswechsel möglich | erfüllt, mit Auflage |
Ergebnis
Ich rate ab. Kein Kauf. Stattdessen Rücklage aufbauen und nach dem Facharzt neu prüfen – sobald der Grenzsteuersatz dauerhaft bei 42 % liegt. Ausgang: kein Geschäft.
„Aber meine Kollegen haben doch auch gekauft?"
Möglicherweise zu Recht – für ihr Profil. Ein Befund gilt für eine Person, nicht für eine Station.
Modellfall. Steuerliche Wirkungen hängen vom Einzelfall ab und sind durch Ihren Steuerberater zu prüfen.