§ 7b EStG verständlich: So funktioniert die Sonder-AfA für Ärzte
Wer als Arzt gut verdient, zahlt viel Steuern. Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist einer der wenigen legalen Hebel, mit denen sich ein Teil dieser Last in Substanz umlenken lässt – vorausgesetzt, die Immobilie erfüllt die richtigen Bedingungen.
Was die Sonder-AfA überhaupt ist
Abschreibung (AfA) bedeutet: Sie dürfen den Wertverzehr eines vermieteten Gebäudes steuerlich geltend machen und so Ihr zu versteuerndes Einkommen senken. Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kommt für förderfähige Neubauten zusätzlich obendrauf: 5 % pro Jahr über die ersten vier Jahre – zusammen also 20 % der Bemessungsgrundlage, und das zusätzlich zur regulären Gebäude-AfA.
Die Voraussetzungen – hier entscheidet sich alles
Die Sonder-AfA gibt es nicht für jeden Neubau. Entscheidend sind:
- Es handelt sich um eine neue Mietwohnung (Kapitalanlage, keine Eigennutzung).
- Das Gebäude erfüllt den Standard Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel – also genau KfW 40 QNG.
- Bauantrag bzw. Kaufvertrag liegen im Zeitfenster Oktober 2023 bis September 2029.
- Die Baukosten liegen unter 5.200 € pro m², die abschreibungsfähige Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 € pro m² Wohnfläche gedeckelt.
Kurz: Ohne den KfW-40-QNG-Standard keine Sonder-AfA. Genau deshalb ist dieser Standard für Kapitalanleger so wertvoll.
Der eigentliche Hebel: Kombination mit der degressiven AfA
Die Sonder-AfA lässt sich mit der degressiven Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG kombinieren – 5 % pro Jahr, jeweils berechnet auf den verbleibenden Restwert. Beide zusammen ergeben in den ersten Jahren eine sehr hohe Abschreibung:
- Im ersten Jahr bis zu rund 10 % des Gebäudewerts.
- Über die ersten vier Jahre in Summe bis zu rund 38 %.
Ein Rechenbeispiel
| Position | Wert |
|---|---|
| Profil | Niedergelassener Facharzt, Grenzsteuersatz 45 % |
| Kaufpreis (gesamt) | 475.000 EUR |
| Gebäudeanteil (AfA-Bemessung) | ca. 380.000 EUR |
| Abschreibung im 1. Jahr (Sonder + degressiv) | bis zu ca. 38.000 EUR |
| Steuerersparnis im 1. Jahr (45 %) | ca. 17.000 EUR |
| Netto-Belastung nach Steuern | in den ersten Jahren nahezu cashflow-neutral |
Für wen sich das besonders lohnt
Der Effekt steigt mit dem persönlichen Grenzsteuersatz. Ab etwa 42–45 % – also für die meisten niedergelassenen und angestellten Ärzte mit höherem Einkommen – wird der Hebel spürbar. Wichtig: Es ist ein Frühzeit-Effekt. Die hohe Abschreibung wirkt in den ersten vier Jahren am stärksten.
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Erstgespräch sichernDieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung dar. Die steuerliche Wirkung hängt von Ihrer individuellen Situation ab. Stand: Mai 2026.