§ 7b EStG verständlich: So funktioniert die Sonder-AfA für Ärzte

Wer als Arzt gut verdient, zahlt viel Steuern. Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist einer der wenigen legalen Hebel, mit denen sich ein Teil dieser Last in Substanz umlenken lässt – vorausgesetzt, die Immobilie erfüllt die richtigen Bedingungen.

Was die Sonder-AfA überhaupt ist

Abschreibung (AfA) bedeutet: Sie dürfen den Wertverzehr eines vermieteten Gebäudes steuerlich geltend machen und so Ihr zu versteuerndes Einkommen senken. Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kommt für förderfähige Neubauten zusätzlich obendrauf: 5 % pro Jahr über die ersten vier Jahre – zusammen also 20 % der Bemessungsgrundlage, und das zusätzlich zur regulären Gebäude-AfA.

Die Voraussetzungen – hier entscheidet sich alles

Die Sonder-AfA gibt es nicht für jeden Neubau. Entscheidend sind:

• Es handelt sich um eine neue Mietwohnung (Kapitalanlage, keine Eigennutzung).
• Das Gebäude erfüllt den Standard Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel – also genau KfW 40 QNG.
• Bauantrag bzw. Kaufvertrag liegen im Zeitfenster Oktober 2023 bis September 2029.
• Die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten liegen unter 5.200 € pro m² Wohnfläche — der Anteil für Grund und Boden zählt hier nicht mit, der Gesamtkaufpreis ist nicht maßgeblich (Rn. 48 des BMF-Schreibens vom 21.05.2025). Die Bemessungsgrundlage der Sonder-AfA ist zusätzlich auf 4.000 € pro m² Wohnfläche gedeckelt.

Kurz: Ohne den KfW-40-QNG-Standard keine Sonder-AfA. Genau deshalb ist dieser Standard für Kapitalanleger so wertvoll.

Der eigentliche Hebel: Kombination mit der degressiven AfA

Die Sonder-AfA lässt sich mit der degressiven Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG kombinieren – 5 % pro Jahr, jeweils berechnet auf den verbleibenden Restwert. Wichtig dabei: Beide haben unterschiedliche Bemessungsgrundlagen. Der Deckel von 4.000 € pro m² Wohnfläche gilt nur für die Sonder-AfA nach § 7b; die degressive AfA läuft auf den vollen Gebäudeanteil. Nach Auffassung der Finanzverwaltung werden beide in den ersten vier Jahren parallel und unabhängig voneinander ermittelt. Zusammen ergeben sie in den ersten Jahren eine sehr hohe Abschreibung:

• Ohne Deckelung im ersten Jahr rund 10 % des Gebäudewerts, über die ersten vier Jahre rund 38 %.
• Greift der Deckel von 4.000 € je m² Wohnfläche — und das ist der Regelfall —, liegen die Werte darunter. Im Rechenbeispiel unten sind es 9,0 % im ersten Jahr und 34,6 % über vier Jahre.

Ein Rechenbeispiel

Für wen der Hebel wirkt — und für wen nicht

Der Effekt steigt mit dem persönlichen Grenzsteuersatz. Ab etwa 42–45 % – also für die meisten niedergelassenen und angestellten Ärzte mit höherem Einkommen – wird der Hebel spürbar. Unterhalb von 42 % verpufft er: Die Abschreibung senkt zu versteuerndes Einkommen, und wie viel das wert ist, bestimmt allein Ihr Grenzsteuersatz. In dieser Konstellation trägt sich die Struktur rechnerisch nicht.

Die Nebenwirkung: was ab Jahr 5 passiert

Es ist ein Frühzeit-Effekt. Die hohe Abschreibung wirkt in den ersten vier Jahren am stärksten – danach läuft die Sonder-AfA aus und der steuerliche Effekt fällt deutlich ab. Das Profil kippt dann typischerweise von nahezu cashflow-neutral auf neutral bis leicht negativ und bleibt in dieser Größenordnung bis zum steuerfreien Exit-Fenster nach zehn Jahren Haltedauer (§ 23 EStG). Wer eine Berechnung vorgelegt bekommt, die nur die ersten vier Jahre zeigt, sollte nach den restlichen sechs fragen.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung dar. immoDuna leistet keine Steuerberatung im rechtlichen Sinn; die steuerliche Wirkung hängt von Ihrer individuellen Situation ab und ist von Ihrem Steuerberater zu prüfen. Stand: Mai 2026.