Nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen: Was § 23 EStG regelt – und was im Oktober entschieden wurde

Jede gute Behandlung hat einen definierten Endpunkt. Bei einer vermieteten Wohnung im Privatvermögen liegt er nach zehn Jahren. Im Oktober stand diese Frist im Bundestag zur Abstimmung. Was gilt jetzt?

Die Regel in einem Satz

Verkaufen Sie eine vermietete Wohnung aus Ihrem Privatvermögen mehr als zehn Jahre nach dem Kauf, bleibt ein Gewinn nach § 23 EStG steuerfrei. Verkaufen Sie früher, ist der Gewinn ein privates Veräußerungsgeschäft und wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert.

Wie die Frist gezählt wird

• Maßgeblich sind grundsätzlich die Daten der beiden notariellen Kaufverträge, beim Kauf und beim Verkauf. Übergabe und Grundbucheintrag sind dafür nicht entscheidend.
• Zwischen beiden müssen mehr als zehn Jahre liegen. Ein Verkauf auf den Tag genau nach zehn Jahren ist noch steuerpflichtig, wenn dabei ein Gewinn entsteht.
• Wer früher verkauft, versteuert nicht nur die Wertsteigerung. Die in den Vorjahren geltend gemachten Abschreibungen erhöhen den steuerpflichtigen Gewinn, weil sie den Buchwert gesenkt haben. Das betrifft gerade die hohen Abschreibungen der ersten Jahre.

Warum die Frist zur Sonderabschreibung passt

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG hat eine eigene Bedingung: Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden. Wird diese Nutzung vorher aufgegeben, etwa durch einen Verkauf ohne weitere Vermietung, kann die Sonderabschreibung nach § 7b Abs. 4 EStG rückgängig gemacht werden, mit Nachzahlung und Zinsen.

Beide Fristen laufen also in dieselbe Richtung. Wir planen deshalb jede Struktur mit einem Zeithorizont von mindestens zehn Jahren. Wer heute schon weiß, dass er die Wohnung früher verkaufen muss, gehört nicht ins Profil.

Was der Bundestag im Oktober 2026 entschieden hat

Im Juni 2026 brachte eine Oppositionsfraktion einen Gesetzentwurf ein, der die Zehnjahresfrist für vermietete Immobilien streichen sollte (Drucksache 21/6637). Selbstgenutztes Wohneigentum sollte steuerfrei bleiben. Der Finanzausschuss empfahl die Ablehnung, und der Bundestag lehnte den Entwurf im Oktober 2026 mit deutlicher Mehrheit ab. Auch im Bundesrat fand eine Abschaffung im Oktober keine Mehrheit.

Damit gilt die Frist unverändert. Ehrlich ist aber auch: Steuergesetze können sich ändern, und die Debatte darüber wird weitergehen. Wie die Rechtslage in zehn Jahren aussieht, kann niemand zusagen. Was sich festhalten lässt: Der Endpunkt ist heute Gesetz, und er ist für Sie planbar.

Was Sie auch wissen sollten

• Ein Ende ist kein Muss. Nach zehn Jahren dürfen Sie verkaufen, Sie müssen aber nicht. Behalten, verkaufen oder neu ordnen ist dann Ihre Entscheidung.
• Die Jahre dazwischen zählen. Nach dem Auslaufen der Sonderabschreibung im fünften Jahr wird das laufende Ergebnis typischerweise neutral bis leicht negativ, bis zum Ende der Frist. Eine seriöse Berechnung zeigt alle zehn Jahre, nicht nur die ersten vier.
• Der Verkaufspreis ist offen. Wie viel die Wohnung in zehn Jahren wert ist, weiß heute niemand. Deshalb rechnen wir nicht mit einer Wertsteigerung als festem Baustein.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung dar. immoDuna leistet keine Steuerberatung im rechtlichen Sinn; die steuerliche Wirkung hängt von Ihrer individuellen Situation ab und ist von Ihrem Steuerberater zu prüfen. Rechtsstand: § 23 und § 7b EStG, Gesetzgebungsstand Oktober 2026. Stand: November 2026.