Sieben Warnsignale bei Immobilienangeboten an Ärzte

Kaum eine Berufsgruppe bekommt so viele Anrufe mit „Steuerspar-Wohnungen“ wie Ärztinnen und Ärzte. Gute Bonität, wenig Zeit: Das macht Sie für Vertriebe interessant. Ihre Skepsis ist deshalb berechtigt. Mit diesen sieben Signalen können Sie sie gezielt einsetzen.

1. Es soll schnell gehen

„Die Wohnung ist nur bis Freitag reserviert“, „der Notartermin ist schon gebucht“: Zeitdruck ist das häufigste Signal. Das Gesetz sieht das Gegenteil vor. Nach § 17 Abs. 2a des Beurkundungsgesetzes soll der Notar Ihnen als Verbraucher den Vertragsentwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können die Beteiligten auf diese Frist nicht einfach verzichten. Nutzen Sie die zwei Wochen, auch für Ihren Steuerberater.

2. Erst Ihr Angebot, die Annahme später

Manchmal wird nicht der Kaufvertrag beurkundet, sondern nur Ihr Angebot zum Kauf. Der Verkäufer nimmt es später an. Sie sind dann gebunden, er noch nicht. Fragen Sie nach, wenn Ihnen ein solcher Ablauf vorgeschlagen wird, und lassen Sie sich erklären, warum.

3. Die Rechnung zeigt nur die guten Jahre

Eine Berechnung über die ersten vier Jahre ist fast immer attraktiv, denn dann wirken die Abschreibungen am stärksten. Fragen Sie nach den Jahren fünf bis zehn. Seien Sie vorsichtig, wenn Mietsteigerung, Wertsteigerung und ein niedriger Anschlusszins als feste Größen eingerechnet sind. Und prüfen Sie, ob Verwaltung, nicht umlegbare Nebenkosten und Rücklagen für die Instandhaltung enthalten sind.

4. Die Steuer ist das einzige Argument

Eine Wohnung, die sich nur über die Steuer erklären lässt, ist kein gutes Investment. Die Abschreibung ist ein Werkzeug, das der Gesetzgeber an Bedingungen knüpft. Sie macht aber aus einem überteuerten Kaufpreis oder einer schwachen Lage keine gute Wohnung. Fragen Sie: Würde ich diese Wohnung auch ohne den Steuereffekt für vertretbar halten?

5. Alt gekauft, neu verpackt

Ein Bestandsobjekt mit unklarem Zustand, ein Kaufpreis ohne unabhängige Prüfung, kein Plan für den Ausstieg: Das sind die drei typischen Fehlerquellen. Bei einem Neubau mit staatlich definiertem Standard (Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel) sind Bauzustand und Energiestandard dokumentiert und extern zertifiziert. Das ersetzt keine Prüfung von Preis und Lage, macht sie aber einfacher.

6. Finanzierung im Paket

Wird Ihnen die Bank gleich mitgeliefert, womöglich mit einer Lebensversicherung oder einem Fonds anstelle einer normalen Tilgung, sollten Sie genau hinsehen. Solche Konstruktionen sind oft teurer und schwerer zu durchschauen als ein klassisches Annuitätendarlehen. Lassen Sie sich mindestens ein Vergleichsangebot machen. Für Neubauten im Standard KfW 40 QNG kommt zusätzlich der KfW-Förderkredit 298 in Frage: ein zinsgünstiger Kredit, kein Zuschuss, beantragt vor dem Kaufvertrag.

7. Prüfung ist nicht erwünscht

Das deutlichste Signal: Ihr Steuerberater soll „das nicht so genau anschauen“, eine Besichtigung sei „nicht nötig“, Unterlagen kommen erst nach der Unterschrift. Ein seriöses Angebot hält jeder Prüfung stand. Ein Modell, das die Prüfung Ihres Steuerberaters scheut, sollten Sie nicht kaufen – von niemandem.

Und bei uns?

Messen Sie uns an genau diesen sieben Punkten. Wir legen eine Berechnung über alle zehn Jahre mit offenen Annahmen vor, wir wollen, dass Ihr Steuerberater sie prüft, und Sie können jedes Objekt vor Ort besichtigen. Wenn die Struktur nicht zu Ihnen passt, sagen wir Ihnen das. In unseren fünf Befunden sehen Sie, wie das aussieht, die Absage eingeschlossen.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung dar. Er bezieht sich auf keine bestimmten Anbieter. Bei rechtlichen Fragen zu einem konkreten Vertrag wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt oder den beurkundenden Notar; die steuerliche Wirkung prüft Ihr Steuerberater. Stand: November 2026.