Zehn Fragen, die Ihr Steuerberater vor dem Kauf prüfen sollte

Ihr Steuerberater ist die Instanz, der Sie vertrauen. Wir wollen ausdrücklich, dass er jede Berechnung prüft, bevor Sie unterschreiben. Damit die Prüfung schnell geht, hier die zehn Fragen, auf die es ankommt. Nehmen Sie die Liste mit in den Termin.

Zu Ihrem Profil

1. Wie hoch ist mein Grenzsteuersatz, heute und in den nächsten Jahren?

Die Abschreibung wirkt zu Ihrem Grenzsteuersatz. Liegt er dauerhaft bei 42 % oder mehr, trägt die Steuerwirkung einen großen Teil des laufenden Aufwands. Planen Sie Teilzeit, Elternzeit oder einen Wechsel, gehört das in die Rechnung. Mehr dazu im Beitrag Grenzsteuersatz oder Durchschnitt.

2. Kann ich die Wohnung mindestens zehn Jahre halten?

Die Sonderabschreibung verlangt eine Vermietung im Jahr der Anschaffung und in den neun Folgejahren. Ein steuerfreier Verkauf ist nach § 23 EStG erst nach mehr als zehn Jahren möglich. Beides setzt voraus, dass Sie die Wohnung nicht vorher verkaufen müssen. Mehr dazu im Beitrag Nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen.

Zum Objekt

3. Erfüllt das Objekt die Voraussetzungen des § 7b EStG?

Der Bauantrag muss nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 gestellt sein. Das Gebäude muss den Standard Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel erfüllen. Beim Kauf muss die Wohnung bis zum Ende des Jahres ihrer Fertigstellung angeschafft werden. Lassen Sie sich die Nachweise zeigen.

4. Liegen die Baukosten unter der Obergrenze?

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes, ohne Grund und Boden, dürfen 5.200 € je Quadratmeter nicht übersteigen, sonst entfällt die Sonderabschreibung ganz. Nach dem BMF-Schreiben vom 21.05.2025 darf diese Grenze auch auf die Fläche einschließlich Neben- und Zubehörräumen oder auf die Bruttogrundfläche bezogen werden. Ihr Steuerberater prüft, welcher Bezug in Ihrem Fall gilt.

5. Wie hoch ist die Bemessungsgrundlage der Sonderabschreibung?

Sie ist auf 4.000 € je Quadratmeter Wohnfläche gedeckelt. Diese Grenze darf nicht mit der Baukostenobergrenze verwechselt werden: Eine größere Bezugsfläche hilft, die Voraussetzung zu erfüllen, erhöht aber die Sonderabschreibung nicht. Die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG läuft dagegen auf den vollen Gebäudeanteil.

6. Ist die Aufteilung des Kaufpreises plausibel?

Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Eine Aufteilung im Kaufvertrag wird grundsätzlich anerkannt, wenn sie die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht grundlegend verfehlt. Die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums ist dabei nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs eine Schätzhilfe, aber nicht bindend.

7. Gilt die degressive Abschreibung für dieses Objekt?

Die degressive Abschreibung von 5 % vom Restwert hat ein eigenes Zeitfenster: Baubeginn oder Kaufvertrag zwischen Oktober 2023 und September 2029. Ihr Steuerberater prüft außerdem, wann ein Wechsel zur linearen Abschreibung sinnvoll ist.

Zur Rechnung

8. Sind Finanzierung und KfW-Kredit realistisch angesetzt?

Zins, Tilgung, Zinsbindung und Anschlusszins gehören offen in die Rechnung. Der KfW-Förderkredit 298 ist ein zinsgünstiger Kredit, kein Zuschuss: bis 100.000 € je Wohnung, mit QNG-Siegel bis 150.000 €. Er muss vor dem Kaufvertrag beantragt werden.

9. Sind alle laufenden Kosten enthalten?

Miete nach Marktlage, Verwaltung, nicht umlegbare Nebenkosten, Instandhaltungsrücklage und ein Leerstandsansatz. Dazu die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %), Notar und Grundbuch. Sie zählen zu den Anschaffungskosten und fließen anteilig in die Abschreibung ein.

10. Wie sieht das Ergebnis über alle zehn Jahre aus?

Die ersten vier Jahre sind typischerweise nahezu cashflow-neutral. Danach läuft die Sonderabschreibung aus, und das Ergebnis wird typischerweise neutral bis leicht negativ, bis zum Ende der Frist. Eine Berechnung, die nur die ersten Jahre zeigt, ist keine Entscheidungsgrundlage.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung dar. immoDuna leistet keine Steuerberatung im rechtlichen Sinn; die steuerliche Wirkung hängt von Ihrer individuellen Situation ab und ist von Ihrem Steuerberater zu prüfen. Grundlagen: §§ 7, 7b, 23 EStG, BMF-Schreiben vom 21.05.2025, KfW-Merkblatt 298. Stand: November 2026.