Wer im Spitzensteuersatz ohne Struktur arbeitet, gibt jedes Jahr einen fünfstelligen Betrag ab – ohne Gegenleistung, ohne Vermögensaufbau, ohne Endpunkt. Behandelbar ist das mit einem Instrument aus dem Gesetz, nicht aus einem Prospekt. Fünfzehn Minuten am Telefon genügen für Ihren Progressions-Check.
Der Ärztemarkt ist der am schlechtesten beratene Gutverdiener-Markt Deutschlands – weil er der lukrativste ist. Gute Bonität, wenig Zeit, hohe Abschlussquoten: Ärzte sind das bevorzugte Ziel des Strukturvertriebs.
Wenn Sie jemanden kennen, der sich mit einer Immobilie die Finger verbrannt hat, ist das kein Zufall, sondern die Regel. Die meisten Angebote, die Ärzte erreichen, verdienen genau die Skepsis, die Sie mitbringen.
Diese Skepsis ist deshalb keine Hürde. Sie ist die Eintrittskarte. Wer nicht skeptisch ist, gehört nicht zu dem Profil, mit dem ich arbeite.
| Wo es typischerweise schiefgeht | Wie es hier gelöst ist |
|---|---|
| SubstanzBestandsobjekt ohne geprüften Standard, Sanierungsstau nicht eingepreist | Neubau nach KfW 40 QNG – staatlich definierter Standard, von unabhängiger Stelle zertifiziert |
| Einkaufspreisüberteuerter Einkauf, keine externe Prüfinstanz, Provision im Preis unsichtbar | Bemessungsgrundlage gesetzlich auf 4.000 €/m² Wohnfläche gedeckelt; Baukosten unter 5.200 €/m² sind Fördervoraussetzung, nicht Verhandlungssache |
| Ausstiegkein definierter Exit-Plan – gekauft wird verkauft, danach beginnt das Nachdenken | Zehn-Jahres-Fenster nach § 23 EStG von Beginn an eingeplant und durchgerechnet |
Die genannten Fehlerquellen sind strukturelle Muster des Marktes, keine Aussage über einzelne Anbieter.
Im Spitzensteuersatz bleiben von jedem zusätzlich verdienten Euro rund 45 Cent nicht bei Ihnen – ohne Gegenleistung, ohne Vermögensaufbau, ohne Endpunkt. Wer rund 250.000 € im Jahr versteuert, führt in der Größenordnung von 100.000 € an das Finanzamt ab. Ein Teil davon ist gestaltbar: über die Sonderabschreibung nach § 7b EStG, die degressive AfA und den zinsvergünstigten KfW-Förderkredit. Jedes Jahr ohne Struktur ist ein Jahr Progression, das sich nicht nachholen lässt.
Die eigentliche Frage ist deshalb nicht, ob sich eine Kapitalanlage für Sie lohnt. Die Frage ist, ob Sie sich die Nicht-Behandlung weiter leisten wollen.
Vereinfachtes Beispiel (ledige Person, ohne Kirchensteuer); dient nur der Veranschaulichung und stellt keine Steuer- oder Anlageberatung dar. Die tatsächliche steuerliche Wirkung hängt von Ihrer individuellen Situation ab und ist von Ihrem Steuerberater zu prüfen.
Ärzte sorgen über das berufsständische Versorgungswerk vor – doch im Ruhestand ersetzt die Versorgungswerk-Rente erfahrungsgemäß nur einen Teil des zuletzt gewohnten Nettoeinkommens. Was bleibt, ist eine Versorgungslücke, die Sie selbst tragen. Genau hier wirkt die zweite Funktion des Instruments: planbare Mieteinnahmen aus Substanz, zusätzlich zur Versorgungswerk-Rente – und ein definierter Endpunkt nach zehn Jahren.
Gewohntes monatliches Nettoeinkommen – beispielhaft für eine etablierte ärztliche Position.
Die Versorgungswerk-Rente ersetzt davon erfahrungsgemäß nur einen Anteil – der gewohnte Lebensstandard gerät unter Druck.
Was das Versorgungswerk nicht abdeckt, bleibt an Ihnen hängen – es sei denn, es ist über eine Struktur abgedeckt, die Sie in den Jahren mit hoher Progression aufgebaut haben.
Illustrative Darstellung zur Veranschaulichung des Prinzips. Höhe der Versorgungswerk-Rente und der tatsächlichen Versorgungslücke hängen von Versorgungswerk, Beitragsverlauf und individueller Situation ab. Dies ist keine Anlage-, Renten- oder Steuerberatung.
Der Hebel des § 7b wirkt nur so stark wie Ihr Grenzsteuersatz. Deshalb ist die Indikation nicht eine Frage des Interesses, sondern der Ausgangslage. Vier Kriterien entscheiden – sie werden im Progressions-Check der Reihe nach geprüft:
Indikationskriterien: Grenzsteuersatz von 42 % oder mehr (Richtschwelle ab etwa 130.000 € zu versteuerndem Einkommen, allein oder gemeinsam veranlagt) · Einkommensstabilität über den Planungshorizont · Zeithorizont von mindestens zehn Jahren · Bereitschaft, das Ergebnis vom eigenen Steuerberater prüfen zu lassen.
Drei Termine, insgesamt gut zwei Stunden Ihrer Zeit, ein Ansprechpartner – der erste davon ein Telefonat von einer Viertelstunde. Auswahl, Finanzierung, KfW-Prozess und Verwaltung werden orchestriert – Sie delegieren in Ihrer Praxis täglich an Menschen, die ihr Handwerk können; hier funktioniert es genauso.
Hohe Progression bei stabiler Ertragslage – die Konstellation, in der der § 7b-Hebel am deutlichsten greift.
Angestellt im Spitzensteuersatz, planbares Einkommen, häufig mehrere Einheiten über die Jahre gestaffelt.
Institutionelle Strukturen und Gesellschaftskonstellationen mit deutlich höheren Volumina.
Nicht jedes Profil profitiert von dieser Struktur. Vier Konstellationen bekommen von mir eine Absage – und zwar im ersten Telefonat, nicht danach.
Die Abschreibung wirkt nur so stark wie Ihr Grenzsteuersatz. Unterhalb dieser Schwelle verpufft der § 7b-Hebel, und die Struktur trägt sich rechnerisch nicht. Das betrifft in der Regel die frühe Assistenzarztzeit – dort ist Abwarten die richtige Entscheidung.
Eine Immobilie lässt sich nicht kurzfristig zu Geld machen, und die Sonder-AfA ist ein Frühzeit-Effekt über vier Jahre – kein Ertrag. Wer Liquidität oder eine schnelle Rendite braucht, ist hier falsch aufgehoben.
Die Struktur setzt einen Planungshorizont von mindestens zehn Jahren voraus – Finanzierung, Haltedauer und Exit sind darauf ausgelegt. Wer diesen Zeitraum aktuell nicht überblickt, sollte sie nicht eingehen.
Hier wird ausschließlich angewendet, was im Gesetz steht und von Ihrem Steuerberater nachgerechnet werden kann. Wer eine kreative Gestaltung jenseits davon sucht, bekommt sie hier nicht.
Das Instrument ist keine Erfindung von immoDuna. Es besteht aus vier Bausteinen, die alle im Gesetz stehen oder staatlich geprüft werden: die Sonderabschreibung nach § 7b EStG (5 % p. a. über vier Jahre, zusammen 20 %), die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG (5 % p. a. vom jeweiligen Restwert, mit § 7b kombinierbar), der zinsvergünstigte Förderkredit der KfW aus Programm 298 und der steuerfreie Verkauf nach zehn Jahren Haltedauer gemäß § 23 EStG.
Zugang zu den ersten drei Bausteinen gibt es nur über einen einzigen Standard: KfW 40 QNG – 40 % des Primärenergiebedarfs eines Referenzgebäudes, zertifiziert nach dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude. Diesen Standard definiert nicht immoDuna, sondern der Bund; geprüft wird er von unabhängigen Zertifizierungsstellen. Nichts davon müssen Sie mir glauben – alles ist extern nachlesbar.
Praktisch bedeutet das: ein hoher steuerlicher Hebel in den ersten vier Jahren, eine Mietklientel in bonitätsstarken Lagen, eine vertraglich zugesagte Erstvermietungsgarantie des Bauträgers für die Startphase und geringer Verwaltungsaufwand. Auswahl, Finanzierung und KfW-Prozess werden orchestriert. Das konkrete Objekt kommt im Zweittermin auf den Tisch – nicht vorher, und Besichtigung vor Ort ist jederzeit möglich.
Nur bei KfW 40 QNG: ein zinsvergünstigter KfW-Förderkredit von bis zu 150.000 € je Wohnung (Programm 298). Diese Förderung gibt es ausschließlich für den klimafreundlichen Neubau mit QNG-Siegel – beim Standard-Neubau nicht.
| Profil | Niedergelassener Facharzt · 42 Jahre · Grenzsteuersatz 45 % |
| Objekt | Neubauwohnung · 70,28 m² Wohnfläche · KfW 40 QNG |
| Kaufpreis (gesamt) | 365.000,00 EUR |
| davon Herstellungskosten Gebäude maßgeblich für die Baukostenobergrenze | 351.027,74 EUR = 4.995 EUR/m² – unter der Baukostenobergrenze von 5.200 EUR/m² |
| davon Grund und Boden | 13.972,26 EUR – weder abschreibbar noch Teil der Baukostenobergrenze |
| Bemessungsgrundlage Sonder-AfA § 7b | 281.120,00 EUR – gedeckelt auf 70,28 m² × 4.000 EUR |
| Bemessungsgrundlage degressive AfA § 7 Abs. 5a | 351.027,74 EUR – volle Herstellungskosten, hier greift keine Deckelung |
| Sonder-AfA § 7b im 1. Jahr | 5 % von 281.120,00 EUR = 14.056 EUR |
| Degressive AfA § 7 Abs. 5a im 1. Jahr | 5 % von 351.027,74 EUR = 17.551 EUR |
| Abschreibung im 1. Jahr (Sonder + degressiv) | 31.607 EUR (9,0 % der Herstellungskosten) |
| Kumuliert über die ersten 4 Jahre | rund 121.300 EUR (34,6 %) |
| Steuerwirkung im 1. Jahr bei 45 % | in der Größenordnung von 14.200 EUR |
| Eigenaufwand nach Steuern (Jahre 1–4) | in der Größenordnung von null – die Steuerwirkung trägt den laufenden Aufwand weitgehend |
| Ab Jahr 5 (Sonder-AfA ausgelaufen) | der Effekt fällt ab; typischerweise neutral bis leicht negativ bis zum Exit-Fenster |
| Auszug aus einer realen Objektkalkulation, Beträge gerundet dargestellt. Beide Abschreibungen laufen nach Auffassung der Finanzverwaltung parallel und unabhängig voneinander – die Sonder-AfA auf die gedeckelte Bemessungsgrundlage, die degressive AfA in fallenden Jahresbeträgen vom eigenen Restwert. Die §7b-Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 EUR/m² Wohnfläche gedeckelt und liegt deshalb rund 70.000 EUR unter den Herstellungskosten – deshalb sind es 9,0 % und nicht die theoretisch möglichen 10 %. Die Baukostenobergrenze von 5.200 EUR/m² Wohnfläche bemisst sich nach Rn. 48 des BMF-Schreibens vom 21.05.2025 an den abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten; der Anteil für Grund und Boden bleibt dabei außen vor, der Gesamtkaufpreis ist für diese Prüfung nicht maßgeblich. Degressive AfA und Sonder-AfA setzen Baubeginn bzw. Kaufvertrag zwischen Okt. 2023 und Sept. 2029 voraus. Kein Angebot, keine Steuer- oder Anlageberatung. Die tatsächliche steuerliche Wirkung hängt von der individuellen Situation ab, wird im Progressions-Check ermittelt und ist von Ihrem Steuerberater zu prüfen. | |
Energetisch sind viele Neubauten gut. Den steuerlichen und finanziellen Unterschied macht das QNG-Siegel.
| Kriterium | KfW 40 QNG | Standard-Neubau |
|---|---|---|
| KfW-Förderkredit bis 150.000 € je Wohnung (zinsvergünstigt) | ||
| Sonderabschreibung § 7b EStG (20 % in 4 Jahren) | ||
| QNG-Nachhaltigkeitssiegel · unabhängig zertifiziert | ||
| Niedrige Energie- & Nebenkosten (40 % Primärenergiebedarf) | stark | teils |
| Degressive AfA § 7 Abs. 5a EStG (5 % p. a.) |
Beide Varianten profitieren von der degressiven AfA. Den entscheidenden Unterschied machen Förderkredit und Sonderabschreibung – beide gibt es ausschließlich mit QNG-Siegel.
Eine Kapitalanlage ganz ohne Risiko gibt es nicht. Die relevanten Punkte gehören vor die Entscheidung, nicht ins Kleingedruckte – hier stehen sie, samt der Frage, wie wir damit umgehen.
Die Sonderabschreibung nach § 7b läuft nach vier Jahren aus – der steuerliche Effekt fällt dann deutlich ab.
Unser Umgang: Ab Jahr 5 kippt das Profil typischerweise von nahezu cashflow-neutral auf neutral bis leicht negativ – bis zum Exit-Fenster nach zehn Jahren. Das wird im Befund über die volle Haltedauer durchgerechnet und offen ausgewiesen, nicht nur über die ersten vier Jahre.
Eine Wohnung kann zeitweise leer stehen oder Miete ausbleiben.
Unser Umgang: Auswahl gefragter Wohnungsgrößen in bonitätsstarken Lagen, Prüfung von Standort- und Mieterqualität – und eine vertraglich zugesagte Erstvermietungsgarantie des Bauträgers für die Startphase.
Eine Anschlussfinanzierung kann später teurer ausfallen.
Unser Umgang: Lange Zinsbindung, bewusst konservative Kalkulation und der zinsvergünstigte KfW-Förderkredit als stabilisierender Baustein.
Eine einzelne Immobilie ist für sich genommen nicht gestreut.
Unser Umgang: Schrittweiser Aufbau über mehrere Einheiten und Steuerjahre – und im jährlichen Review die Frage, ob eine zweite, vom Kapitalmarkt getragene Struktur sinnvoll ist.
Eine Immobilie lässt sich nicht kurzfristig zu Geld machen.
Unser Umgang: Haltedauer, Finanzierung und Exit werden von Beginn an zusammen geplant – als bewusst langfristige Struktur mit definiertem Endpunkt.
Steuerliche Rahmenbedingungen können sich ändern; das Förderfenster des § 7b ist befristet.
Unser Umgang: Gerechnet wird ausschließlich mit der geltenden Rechtslage und dem tatsächlichen Zeitfenster (Baubeginn bzw. Kaufvertrag Okt. 2023 bis Sept. 2029) – ohne Annahmen über künftige Gesetzgebung.
Diese Übersicht ist keine abschließende Risikodarstellung und ersetzt keine individuelle Beratung. Die für Sie relevanten Chancen und Risiken besprechen wir persönlich; die steuerliche Wirkung ist von Ihrem Steuerberater zu prüfen.
Deshalb ist die Befund-Mappe von vornherein so gebaut, dass ein Steuerberater sie in etwa 20 Minuten nachvollziehen kann:
Inhalt der Befund-Mappe: AfA-Verlauf über die volle Haltedauer · Cashflow-Simulation einschließlich der Jahre nach Auslaufen der Sonder-AfA · sämtliche Annahmen offen ausgewiesen und einzeln nachrechenbar.
immoDuna leistet keine Steuer- oder Anlageberatung im rechtlichen Sinn. Die steuerliche Würdigung Ihres Einzelfalls obliegt Ihrem Steuerberater – und das ist ausdrücklich so gewollt.
Die Abfolge folgt der Logik, in der Sie selbst täglich Entscheidungen absichern: erst die Ausgangslage, dann der Befund, dann die Entscheidung. Der Einstieg ist ein Telefonat – kein Videocall, kein Einwahllink. Die beiden Folgetermine laufen per Zoom oder auf Wunsch persönlich; die infrage kommenden Objekte können Sie jederzeit vor Ort besichtigen.
Steuerliche Ausgangslage, Struktur, Zeitachse. Sie wählen den Zeitpunkt, ich rufe an. Am Ende steht Ihr Progressions-Check: die Quantifizierung Ihrer Progression und daraus eine Indikation oder eine Kontraindikation.
AfA- und Cashflow-Berechnung mit Ihren Eckdaten, aufbereitet für Ihren Steuerberater. Erst hier kommt ein konkretes Objekt auf den Tisch, samt Finanzierungsstruktur.
Objekt-Entscheidung, Finanzierungszusage, Notarvorbereitung. Danach bleibt ein Ansprechpartner – über die gesamte Haltedauer.
Frank Heineck ist seit über 30 Jahren in der Beratung wohlhabender Privatkunden aktiv. Seine Spezialisierung auf die ärztliche Berufsgruppe hat sich über die Jahre zu einer der größten ärztlichen Communities eines unabhängigen Beraters im deutschsprachigen Raum entwickelt: über 11.000 Ärzte folgen ihm auf LinkedIn.
Seine Arbeit besteht nicht darin, Objekte zu vermitteln, sondern den steuerlichen Fall zu strukturieren und aus dem Markt herauszufiltern, was die KfW-40-QNG-Kriterien und das Cashflow-Profil tatsächlich erfüllt. Der überwiegende Teil der Objekte am Markt besteht diesen Filter nicht.
Auf beiden Kongressen tritt immoDuna als zahlender Gold-Sponsor auf. Der Vortragsslot ist Bestandteil des Sponsoringpakets, nicht die Folge einer Einladung. Bei medizinischen Kongressen ist das der Normalfall — Sie kennen es von jedem Satellitensymposium. Ungewöhnlich ist nur, dass man es dazuschreibt.
Wer eine Bühne bezahlt, hat damit genau eine Sache erworben: Redezeit. Aufmerksamkeit, Zustimmung und Vertrauen sind darin nicht enthalten — die lassen sich auch nicht kaufen.
Gold-Partner der Jahreskonferenz der Aserbaidschanischen Mediziner in Deutschland e.V. Fünfzehn Minuten im Programm — im veröffentlichten Ablauf der einzige nicht-medizinische Beitrag des Tages. Thema: was der Gesetzgeber trägt, und für welche Profile das Modell ausdrücklich nicht gedacht ist.
Gold-Sponsor des Kongresses der Bosnisch-Herzegowinischen Ärztegesellschaft in Deutschland e.V. Der Sponsorenbeitrag von dreißig Minuten ist auf zwei Sitzungen aufgeteilt, je fünfzehn Minuten in der internistischen und in der chirurgischen Session: „Unbehandelte Progression: Was der Gesetzgeber trägt — und wem ich abrate."
Von dieser Bühne wird nichts verkauft. Kein Objekt, kein Preis, kein Prospekt. Fünfzehn Minuten genügen, um einen Mechanismus zu erklären — nicht, um eine Entscheidung über zehn Jahre zu treffen. Wer danach den Code am Roll-up scannt, tut das freiwillig.
Sie waren bei einem der Vorträge dabei? Alles Weitere ist auf der Seite für Kongressteilnehmer zusammengefasst.
Anonymisierte Rückmeldungen von Mandanten, die mit immoDuna in eine KfW-40-QNG-Kapitalanlage investiert haben.
„Endlich jemand, der die Steuerlogik nicht nur erklärt, sondern mit meinen Zahlen durchrechnet. Mein erstes Objekt war nach gut acht Wochen unter Dach und Fach – mit minimalem Zeitaufwand für mich.“
„Mich hat überzeugt, dass alles aus einer Hand kam: Objektauswahl, Finanzierung und Begleitung. Als Klinikarzt habe ich schlicht keine Zeit, mich durch Behörden und Banken zu arbeiten.“
„Als Selbstständiger wollte ich Substanz aufbauen, die sich selbst trägt. Mit dem KfW-40-QNG-Neubau habe ich genau das – steuerlich stark in den ersten Jahren und dabei nahezu cashflow-neutral.“
Namen und Details aus Gründen der ärztlichen Diskretion anonymisiert.
Kuratierte Beiträge zu Gesetzeslage, KfW-Standard und Vermögensstruktur – auch über den LinkedIn-Newsletter von Frank Heineck.
Praxisrelevant aufbereitet – kostenfrei und direkt zum Download.
Objekt, Lage, Hausverwaltung, Erstvermietung und steuerliche Struktur – die Punkte, an denen die meisten Angebote am Markt scheitern.
Kostenlos ladenZum Ausdrucken und Mitnehmen in den nächsten Termin bei Ihrem Steuerberater.
Kostenlos ladenDer Progressions-Check ist kein Termin, sondern ein Ergebnis: der Befund zu Ihrer steuerlichen Ausgangslage. Sie vereinbaren dafür ein Telefonat von etwa fünfzehn Minuten – Sie wählen den Zeitpunkt, ich rufe an. Es ist kein Verkaufsgespräch, und es wird nichts vorgelegt, was Sie unterschreiben könnten. Am Ende steht eines von zwei Ergebnissen: entweder eine Indikation – dann erhalten Sie die Befund-Mappe mit einer Berechnung, die Sie Ihrem Steuerberater vorlegen – oder eine Kontraindikation, dann wird Ihnen das genauso klar gesagt.
Für die Diagnose ja. Ob der § 7b-Hebel bei Ihnen überhaupt wirkt, hängt an wenigen Größen: Grenzsteuersatz, Einkommensstabilität, Zeithorizont und der Bereitschaft, das Ergebnis vom eigenen Steuerberater prüfen zu lassen. Das ist telefonisch in einer Viertelstunde geklärt. Was länger dauert, ist die Berechnung – und die entsteht nach dem Gespräch, ohne Ihr Zutun, und kommt als Befund-Mappe zurück. Das ist dieselbe Reihenfolge, die Sie aus Ihrer eigenen Sprechstunde kennen: Anamnese und Befund fallen im Gespräch, der schriftliche Bericht folgt.
Vier Konstellationen führen zu einer Absage: ein Grenzsteuersatz unter 42 % (der § 7b-Hebel verpufft dann), die Erwartung kurzfristiger Rendite oder Liquidität, eine instabile Einkommens- oder Lebenssituation innerhalb des Zehn-Jahres-Horizonts, und der Wunsch nach einer kreativen Gestaltung jenseits dessen, was im Gesetz steht. Diese Punkte werden im Gespräch aktiv abgefragt, nicht übergangen.
Ich bestehe darauf. Die Befund-Mappe ist so aufgebaut, dass ein Steuerberater sie in rund 20 Minuten nachvollziehen kann: AfA-Verlauf über die volle Haltedauer, Cashflow-Simulation einschließlich der Jahre nach Auslaufen der Sonder-AfA, sämtliche Annahmen offen ausgewiesen. Ein Modell, das die Prüfung Ihres Steuerberaters scheut, sollten Sie nicht kaufen – von niemandem.
KfW 40 QNG ist der höchste in Deutschland geförderte Neubaustandard. Das Gebäude verbraucht nur 40 % der Primärenergie eines Referenzgebäudes und ist nach dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) zertifiziert – geprüft von einer unabhängigen Stelle, nicht vom Anbieter. An diesen Standard sind die Sonderabschreibung nach § 7b EStG und der KfW-Förderkredit gebunden.
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG beträgt 5 % pro Jahr über die ersten vier Jahre (zusammen 20 %) – zusätzlich zur regulären Gebäude-AfA. Bei KfW-40-QNG-Neubauten lässt sie sich mit der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG (5 % p. a. vom jeweiligen Restwert) kombinieren. Ohne Deckelung wären das im ersten Jahr rund 10 % des Gebäudewerts und über vier Jahre rund 38 %. Greift der Deckel von 4.000 EUR je m² Wohnfläche – und das ist der Regelfall –, fällt der Wert entsprechend niedriger aus: im Befund-Auszug oben sind es 9,0 % im ersten Jahr und 34,6 % über vier Jahre. Voraussetzung ist unter anderem ein Baubeginn bzw. Kaufvertrag zwischen Oktober 2023 und September 2029; die Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 EUR/m² Wohnfläche gedeckelt, und die Baukosten dürfen 5.200 EUR/m² Wohnfläche nicht überschreiten. Der konkrete Effekt hängt von Ihrem Grenzsteuersatz ab und ist von Ihrem Steuerberater zu prüfen.
Ja. Für den klimafreundlichen Neubau mit QNG-Siegel stellt die KfW über das Programm 298 einen zinsvergünstigten Förderkredit von bis zu 150.000 EUR je Wohnung bereit – ein Zinsvorteil, kein Tilgungszuschuss. Für einen Standard-Neubau gibt es diese Förderung nicht. Der Förderkredit wird in die Finanzierungsstruktur eingebunden.
Der steuerliche Effekt fällt dann deutlich ab. Das Profil kippt typischerweise von nahezu cashflow-neutral auf neutral bis leicht negativ und bleibt in dieser Größenordnung bis zum Exit-Fenster nach zehn Jahren. Das ist kein Nebeneffekt, sondern Teil der Konstruktion – und wird deshalb im Befund über die volle Haltedauer ausgewiesen, nicht nur über die ersten vier Jahre. Wer diesen Verlauf nicht tragen will oder kann, bekommt eine Kontraindikation.
Für die Startphase besteht eine vertraglich zugesagte Erstvermietungsgarantie des Bauträgers. Sie greift, falls die erste Vermietung Zeit braucht, und macht die Anfangskalkulation planbar. Umfang und Dauer ergeben sich aus dem jeweiligen Kaufvertrag und werden im Konzept-Termin konkret benannt.
Der erste Kontakt ist ein Telefonat – kein Videocall, kein Einwahllink, keine Technik. Die beiden Folgetermine laufen standardmäßig per Zoom, weil sich Berechnungen und Objektunterlagen am Bildschirm besser zeigen lassen; auf Wunsch findet jeder Termin auch persönlich statt. Die infrage kommenden Neubauobjekte können Sie vor Ort besichtigen, bevor Sie sich entscheiden.
Die Bandbreite liegt zwischen etwa 350.000 EUR und 800.000 EUR, abhängig von Profil und Zielsetzung. Aufgrund der in der Regel sehr guten Bonität von Ärzten genügen meist die Kaufnebenkosten als Eigenkapital – in geeigneten Fällen lassen sich auch diese mitfinanzieren.
Kein Verkaufsgespräch, kein Videocall, kein Einwahllink. Sie wählen den Zeitpunkt, ich rufe an. In der Viertelstunde geht es ausschließlich um Ihre steuerliche Ausgangslage – kostenfrei und unverbindlich. Am Ende steht eines von zwei Ergebnissen.
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