Steueroptimierte Neubauten im höchsten geförderten Standard KfW 40 QNG, persönlich begleitet von Frank Heineck und seinem Team – plus eine zweite Säule zur Diversifikation. Über 11.000 Mediziner folgen Frank bereits auf LinkedIn.
Hohe Bruttoeinkommen, hohe Steuerlast, knappe Zeit, ein regulierter Berufsalltag: Ärzte brauchen ein anderes Vermögensvehikel als der durchschnittliche Privatanleger. Die KfW-40-QNG-Kapitalanlage ist genau dafür konstruiert – hoher steuerlicher Hebel in den ersten Jahren, planbare Cashflows, geringer operativer Aufwand und ein einziger Ansprechpartner für Auswahl, Finanzierung und laufende Begleitung.
Wir arbeiten in drei klar getrennten Online-Schritten – ohne Druck, ohne Verkaufstheater. Die meisten unserer Klienten entscheiden sich innerhalb von sechs bis acht Wochen für ihr erstes Objekt.
Einstieg in den Vermögensaufbau mit einer kompakten Einheit und klarer Finanzierungsstrategie.
Hohe Steuerlast, gezielter §7b-Hebel, zweite oder dritte Einheit im Portfolio.
Mehrere Einheiten parallel, ergänzt um den Versicherungsmantel zur Diversifikation.
Institutionelle Strukturen, Holding-Lösungen und deutlich höhere Volumina.
Ärzte sorgen über das berufsständische Versorgungswerk vor – doch im Ruhestand ersetzt die Versorgungswerk-Rente erfahrungsgemäß nur einen Teil des zuletzt gewohnten Nettoeinkommens. Was bleibt, ist eine Versorgungslücke, die Sie selbst tragen. Genau hier setzen die beiden Säulen an: planbare Mieteinnahmen aus Substanz und ein zweites, aktiv gemanagtes Standbein – zusätzlich zur Versorgungswerk-Rente.
Gewohntes monatliches Nettoeinkommen – beispielhaft für eine etablierte ärztliche Position.
Die Versorgungswerk-Rente ersetzt davon erfahrungsgemäß nur einen Anteil – der gewohnte Lebensstandard gerät unter Druck.
Was das Versorgungswerk nicht abdeckt, schließen Substanz (Säule 1) und Vermögensverwaltung (Säule 2).
Illustrative Darstellung zur Veranschaulichung des Prinzips. Höhe der Versorgungswerk-Rente und der tatsächlichen Versorgungslücke hängen von Versorgungswerk, Beitragsverlauf und individueller Situation ab. Dies ist keine Anlage-, Renten- oder Steuerberatung.
KfW 40 QNG steht für den derzeit höchsten geförderten Neubaustandard in Deutschland: nur 40 % des Primärenergiebedarfs eines Referenzgebäudes, geprüft nach dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG). Steuerlich greift hier die Sonderabschreibung nach § 7b EStG – 5 % p. a. über vier Jahre (zusammen 20 %) – und sie lässt sich mit der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG von 5 % p. a. auf den jeweiligen Restwert kombinieren. So sind allein im ersten Jahr bis zu rund 10 % des Gebäudewerts steuerlich abschreibbar.
Für Sie heißt das konkret: eine nachvollziehbare Cashflow-Rechnung, ein hoher steuerlicher Hebel in den ersten Jahren, eine Mietklientel mit hoher Bonität, eine Erstvermietungsgarantie zum Start und geringer Verwaltungsaufwand. Wir wählen die Objekte gemeinsam mit Ihnen aus – die Sie auch vor Ort besichtigen können –, koordinieren die Finanzierung und begleiten Sie über die gesamte Haltedauer.
Nur bei KfW 40 QNG: ein zinsgünstiger KfW-Förderkredit von bis zu 150.000 € je Wohnung (Programm 298). Diese Förderung gibt es ausschließlich für den klimafreundlichen Neubau mit QNG-Siegel – beim Standard-Neubau nicht.
| Profil | Niedergelassener Facharzt · 42 Jahre · Grenzsteuersatz 45 % |
| Objekt | 2-Zimmer-Neubau · KfW 40 QNG · Top-7-Region |
| Kaufpreis (gesamt) | 475.000 EUR |
| Gebäudeanteil (AfA-Bemessung) | ca. 380.000 EUR |
| Sonder-AfA § 7b | 5 % p. a. über 4 Jahre (zusammen 20 %) |
| Degressive AfA § 7 Abs. 5a | 5 % p. a. vom Restwert, mit § 7b kombinierbar |
| Abschreibung im 1. Jahr (Sonder + degressiv) | bis zu ca. 38.000 EUR (≈ 10 % des Gebäudewerts) |
| Kumuliert über die ersten 4 Jahre | bis zu rund 38 % des Gebäudewerts absetzbar |
| Netto-Belastung nach Steuern | in den ersten Jahren nahezu cashflow-neutral |
| Vereinfachte, gerundete Beispielrechnung (Gebäudewert ca. 380.000 EUR). Die §7b-Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 EUR/m² Wohnfläche gedeckelt; degressive AfA und Sonder-AfA setzen Baubeginn bzw. Kaufvertrag zwischen Okt. 2023 und Sept. 2029 voraus. Kein Angebot, keine Steuer- oder Anlageberatung. Die tatsächliche steuerliche Wirkung hängt von der individuellen Situation ab und wird im persönlichen Gespräch ermittelt. | |
Energetisch sind viele Neubauten gut. Den steuerlichen und finanziellen Unterschied macht das QNG-Siegel.
| Kriterium | KfW 40 QNG | Standard-Neubau |
|---|---|---|
| KfW-Förderkredit bis 150.000 € je Wohnung (zinsgünstig) | ||
| Sonderabschreibung § 7b EStG (20 % in 4 Jahren) | ||
| QNG-Nachhaltigkeitssiegel · ESG-konform | ||
| Niedrige Energie- & Nebenkosten (40 % Primärenergiebedarf) | stark | teils |
| Degressive AfA § 7 Abs. 5a EStG (5 % p. a.) |
Beide Varianten profitieren von der degressiven AfA. Den entscheidenden Unterschied machen Förderkredit und Sonderabschreibung – beide gibt es ausschließlich mit QNG-Siegel.
Neben Ihrer Immobilie bauen wir eine zweite, unabhängige Vermögenssäule auf: eine aktiv gemanagte Vermögensverwaltung, eingebettet in einen Versicherungsmantel. Das Portfolio wird von einer etablierten Privatbank aus dem Fürstentum Liechtenstein gesteuert – professionelle Vermögensverwaltung, wie sie sonst größeren Vermögen vorbehalten ist, in einer steuerlich effizienten Hülle.
Der Versicherungsmantel verschiebt die Besteuerung der Erträge in die Zukunft, sodass der Zinseszins ungeschmälert arbeitet, und ermöglicht eine geordnete Vermögensweitergabe. Allokation, Mantel und Beitragsstruktur stimmen wir individuell auf Ihre Situation ab. So ergänzen sich zwei Säulen: die Immobilie als Substanzwert in Beton und die Vermögensverwaltung als liquide, breit gestreute Komponente am Kapitalmarkt.
Vermögensverwaltung im Gespräch konkretisierenEine renommierte Privatbank aus dem Fürstentum Liechtenstein verwaltet das Portfolio – keine Robo-Schemata, sondern echte Allokation.
Im Versicherungsmantel: Aufschub der Abgeltungsteuer während der Laufzeit. Bei Auszahlung nach mindestens 12 Jahren Laufzeit und ab dem 62. Lebensjahr wird nur die Hälfte des Ertrags mit dem persönlichen Steuersatz besteuert (sog. 62/12-Regel).
Geordnete Vermögensweitergabe innerhalb der Versicherungsstruktur, eingebettet in liechtensteinisches Aufsichtsrecht.
Wer rund 250.000 € im Jahr versteuert, führt etwa 100.000 € an das Finanzamt ab. Ein Teil dieser Last ist legal gestaltbar – über die Sonderabschreibung nach § 7b EStG, die degressive AfA und den KfW-Förderkredit. Jedes Jahr ohne Konzept bleibt dieser Hebel ungenutzt – und ist unwiederbringlich verschenkt.
Vereinfachtes Beispiel (ledige Person, ohne Kirchensteuer); dient nur der Veranschaulichung und stellt keine Steuer- oder Anlageberatung dar. Die tatsächliche steuerliche Wirkung hängt von Ihrer individuellen Situation ab.
Frank Heineck ist seit über 30 Jahren in der Beratung wohlhabender Privatkunden aktiv. Seine Spezialisierung auf Mediziner hat sich über die Jahre zu einer der größten ärztlichen Communities eines unabhängigen Beraters im deutschsprachigen Raum entwickelt: über 11.000 Ärzte folgen ihm auf LinkedIn.
Mit ImmoDuna verbindet er, was selten zusammen angeboten wird: KfW-40-QNG-Neubau für die Substanz und aktiv gemanagte Vermögensverwaltung im Versicherungsmantel für die Diversifikation – beides aus einer Hand, mit klarem Konzept statt Produktverkauf.
Ein dreistufiger Beratungsprozess, der zu Ihrem Klinik- oder Praxisalltag passt – standardmäßig per Zoom, auf Wunsch aber auch persönlich vor Ort. Die infrage kommenden Neubauobjekte können Sie selbstverständlich in Persona besichtigen. Ohne Verkaufsdruck und ohne Vorab-Kosten.
Insgesamt rund 2,5 Stunden Ihrer Zeit – verteilt auf drei Termine, planbar neben Klinik und Praxis.
Bestandsaufnahme: Lebenssituation, steuerliche Ausgangslage, Ziele und Zeitachse. Wir klären, ob ein KfW-40-QNG-Konzept zu Ihnen passt.
Individuelle Strategie für Immobilie und Versicherungsmantel – inklusive einer konkreten Beispielrechnung mit Ihren Eckdaten.
Konkretes Objekt, Finanzierungszusage, Notartermin. Wir bleiben Ihr Ansprechpartner – auch über den Kauf hinaus.
Eine Kapitalanlage ganz ohne Risiko gibt es nicht. Wir benennen die wichtigsten Punkte offen – und sagen Ihnen, wie wir damit umgehen.
Eine Wohnung kann zeitweise leer stehen oder Miete ausbleiben.
Unser Umgang: Auswahl gefragter Wohnungsgrößen in bonitätsstarken Lagen, Prüfung von Standort- und Mieterqualität – und eine Erstvermietungsgarantie, die den Start Ihrer Kapitalanlage absichert.
Eine Anschlussfinanzierung kann später teurer ausfallen.
Unser Umgang: Lange Zinsbindung, bewusst konservative Kalkulation und der zinsgünstige KfW-Förderkredit als stabilisierender Baustein.
Eine einzelne Immobilie ist für sich genommen nicht gestreut.
Unser Umgang: Schrittweiser Aufbau mehrerer Einheiten und die zweite Säule im Versicherungsmantel sorgen für Diversifikation.
Eine Immobilie lässt sich nicht kurzfristig zu Geld machen.
Unser Umgang: Wir planen Haltedauer, Finanzierung und Exit von Beginn an mit – als bewusste, langfristige Anlage.
Diese Übersicht ist keine abschließende Risikodarstellung und ersetzt keine individuelle Beratung. Die für Sie relevanten Chancen und Risiken besprechen wir persönlich.
Anonymisierte Rückmeldungen von Mandanten, die mit ImmoDuna in eine KfW-40-QNG-Kapitalanlage investiert haben.
„Endlich jemand, der die Steuerlogik nicht nur erklärt, sondern mit meinen Zahlen durchrechnet. Mein erstes Objekt war nach gut acht Wochen unter Dach und Fach – mit minimalem Zeitaufwand für mich.“
„Mich hat überzeugt, dass alles aus einer Hand kam: Objektauswahl, Finanzierung und Begleitung. Als Klinikarzt habe ich schlicht keine Zeit, mich durch Behörden und Banken zu arbeiten.“
„Als Selbstständiger wollte ich Substanz aufbauen, die sich selbst trägt. Mit dem KfW-40-QNG-Neubau habe ich genau das – steuerlich stark in den ersten Jahren und dabei nahezu cashflow-neutral.“
Namen und Details aus Gründen der ärztlichen Diskretion anonymisiert.
Kuratierte Beiträge zu Steuern, KfW & ESG, Vermögensaufbau und Marktupdate – auch über den LinkedIn-Newsletter von Frank Heineck.
Praxisrelevant aufbereitet – kostenfrei und direkt zum Download.
Bewertung von Objekt, Lage, Hausverwaltung, Erstvermietung und steuerlicher Struktur.
Kostenlos ladenEin einseitiger PDF-Spickzettel zum Ausdrucken und Mitnehmen in den nächsten Steuerberatungstermin.
Kostenlos laden2-seitiges Whitepaper zu Struktur, Steuern und Vermögensweitergabe.
Kostenlos ladenKfW 40 QNG ist der höchste in Deutschland geförderte Neubaustandard. Das Gebäude verbraucht nur 40 % der Primärenergie eines Referenzgebäudes und ist nach dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) zertifiziert. Steuerlich greift dadurch zusätzlich die Sonderabschreibung nach § 7b EStG.
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG beträgt 5 % pro Jahr über die ersten vier Jahre (zusammen 20 %) – zusätzlich zur regulären Gebäude-AfA. Bei KfW-40-QNG-Neubauten lässt sie sich mit der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG (5 % p. a. vom jeweiligen Restwert) kombinieren. So sind im ersten Jahr bis zu rund 10 % des Gebäudewerts und über die ersten vier Jahre insgesamt bis zu rund 38 % absetzbar. Voraussetzung ist u. a. ein Baubeginn bzw. Kaufvertrag zwischen Oktober 2023 und September 2029; die §7b-Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 EUR/m² Wohnfläche gedeckelt. Der konkrete Steuereffekt hängt von Ihrem Grenzsteuersatz ab und wird in unserer Konzept-Phase individuell gerechnet.
Ja. Für den klimafreundlichen Neubau mit QNG-Siegel stellt die KfW über das Programm 298 einen zinsvergünstigten Förderkredit von bis zu 150.000 EUR je Wohnung bereit – ein klarer Vorteil gegenüber einem Standard-Neubau, für den es diese Förderung nicht gibt. Den Förderkredit binden wir in Ihre Finanzierungsstruktur ein.
Ja. Unsere KfW-40-QNG-Neubauten kommen mit einer Erstvermietungsgarantie. Sie sichert den Start Ihrer Kapitalanlage ab, falls die erste Vermietung etwas Zeit braucht – Ihre Kalkulation ist damit von Beginn an planbar.
Standardmäßig führen wir die drei Schritte per Zoom – das spart Ihnen als Arzt wertvolle Zeit. Auf Wunsch treffen wir Sie aber jederzeit auch persönlich. Und die infrage kommenden Neubauobjekte können Sie selbstverständlich vor Ort besichtigen, bevor Sie sich entscheiden.
Die Bandbreite liegt zwischen 250.000 EUR (Einstieg, Assistenzarzt) und 800.000 EUR (Chef-/Oberarzt, mehrere Einheiten). Aufgrund der in der Regel sehr guten Bonität von Ärzten genügen meist die Kaufnebenkosten als Eigenkapital – in geeigneten Fällen lassen sich sogar die Kaufnebenkosten mitfinanzieren (Vollfinanzierung).
Im Versicherungsmantel werden Erträge während der Laufzeit nicht jährlich der Abgeltungsteuer unterworfen – der Zinseszinseffekt wirkt voll. Wird die Police mindestens 12 Jahre gehalten und erst ab dem 62. Lebensjahr ausgezahlt, ist nur die Hälfte des Ertrags mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern (sog. 62/12-Regel). Zusätzlich erlaubt die Versicherungsstruktur eine geordnete Vermögensweitergabe.
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